Nueva ley de la vivienda. Novedades en materia de arrendamiento.

Novedad legislativa BOE 124/2023 de 25 de mayo, Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Esta norma que entra en vigor el 26-5-23, excepto la disp. final 2ª que entrara en vigor el 1-1-24, introduce entre otras las siguientes novedades en materia de arrendamiento Ley de Arrendamientos Urbanos.

Prórroga extraordinaria. Finalizado el periodo de prórroga obligatoria o tácita se puede aplicar, previa solicitud del arrendatario y obligatoria para el arrendador, una prórroga extraordinaria del contrato por:

– un periodo máximo de un año, si el arrendatario acredita una situación de vulnerabilidad social y económica y el arrendador es un gran tenedor de vivienda;

– plazos anuales, por un periodo máximo de 3 años, si el inmueble se ubica en una zona de mercado residencial tensionado.

Forma de pago de la renta. El pago se tiene que efectuar a través de medios electrónicos, aunque se contemplan excepciones en las que puede efectuarse en metálico y en la vivienda arrendada.

Determinación de la renta. En los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda se establecen determinadas limitaciones para la fijación de la renta:

a) Cuando el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta inicial del nuevo contrato no puede exceder de la última renta vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

b) Cuando el arrendador es un gran tenedor de vivienda y el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no puede exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique

Actualización de la renta. Para evitar incrementos desproporcionados en las actualizaciones anuales de los contratos, se encomienda al Instituto Nacional de Estadística la definición de un nuevo índice de referencia para dicha actualización.

Gastos. Para que sea válido, el pacto por el que los generales de la vivienda arrendada o sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, es imprescindible que conste por escrito y se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador.

En los procedimientos de desahucio:

a) No se admitirán las demandas en que no se especifique si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante y si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda.

En el caso de que la parte demandante sea gran tenedora de vivienda, se debe especificar si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

b) Cuando el inmueble objeto de la controversia constituya la vivienda habitual de la parte demandada, se le informará de la posibilidad de acudir a las Administraciones públicas competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social. Además, el juzgado comunicará inmediatamente y de oficio la existencia del procedimiento a dichas Administraciones para que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir esta, presentar propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social.

c) Para la ejecución directa de dichas resoluciones, es suficiente la solicitud en la demanda, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento.

No obstante, cuando se trate de vivienda habitual, con carácter previo al lanzamiento se debe proceder en los términos del supuesto anterior .

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